Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La cuota mensual de una hipoteca se calcula con el llamado sistema de amortización francés, el que usan la inmensa mayoría de bancos en España. La fórmula es Cuota = C · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), donde C es el capital financiado (el precio de la vivienda menos tu entrada), r es el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n es el número total de mensualidades (los años del plazo multiplicados por 12).
Una característica importante de este sistema: la cuota se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses cambia mes a mes. Al principio pagas sobre todo intereses y muy poco capital; según avanza el préstamo, esa proporción se invierte y cada vez amortizas más capital y pagas menos intereses. Por eso el cuadro de amortización y la gráfica de esta calculadora son tan útiles: te muestran esa evolución año a año. Lo explicamos con un ejemplo mes a mes en la guía cómo leer el cuadro de amortización.
Dos factores mueven mucho el resultado: el plazo (a más años, cuota mensual más baja pero más intereses totales pagados) y el tipo de interés (fijo o variable, negociado con el banco). Aumentar la entrada inicial reduce el capital financiado y, con él, tanto la cuota como los intereses totales.
Cuánto cambia la cuota según el plazo
Para un préstamo de 150.000 € con un TIN del 3 %, así cambian la cuota y los intereses totales al alargar el plazo:
Pasar de 25 a 30 años baja la cuota en unos 79 € al mes, pero añade más de 14.000 € de intereses. Pasar de 20 a 30 años baja la cuota en unos 200 € y cuesta unos 28.000 € más. Antes de elegir el plazo más largo que te ofrezca el banco, comprueba en la calculadora si puedes permitirte uno más corto: quizá la diferencia de cuota sea menor de lo que imaginas.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mi sueldo puede ser la cuota de la hipoteca?
Los bancos suelen exigir que la cuota, sumada a tus otros préstamos, no supere el 30–35 % de tus ingresos netos mensuales. Con 2.500 € netos al mes, eso supone una cuota máxima de unos 875 €. Tienes una tabla por nivel de ingresos en cuánta hipoteca puedo pedir.
¿Cuántos ahorros necesito para comprar una vivienda?
Como referencia, alrededor del 30 % del precio: el banco suele financiar como máximo el 80 %, y a la entrada del 20 % hay que sumar impuestos y gastos, que en vivienda de segunda mano rondan el 10–12 %. Lo desglosamos en la guía de gastos de comprar con hipoteca.
¿Qué tipo de interés pongo en la calculadora, el TIN o la TAE?
El TIN, que es el tipo con el que el banco calcula tu cuota. La TAE incluye además comisiones y otros costes, y sirve para comparar ofertas entre sí, no para calcular la cuota. Te lo explicamos en TIN y TAE.
¿Sirve para una hipoteca variable?
Sí, introduciendo como interés el tipo actual (Euríbor más tu diferencial). Ten en cuenta que en una variable la cuota se recalcula en cada revisión, así que el resultado es válido hasta que cambie el Euríbor. Para ver distintos escenarios, usa el comparador fija vs variable.
¿La cuota incluye seguros, comisiones o gastos?
No. La calculadora muestra la cuota del préstamo (capital más intereses). Los seguros, la comisión de apertura, la tasación y los impuestos de la compra se pagan aparte y conviene sumarlos en tu presupuesto.
Si adelanto dinero, ¿es mejor reducir la cuota o el plazo?
Reducir el plazo ahorra más intereses; reducir la cuota te da más margen cada mes. En un ejemplo con 20.000 € amortizados sobre una hipoteca de 180.000 €, reducir plazo ahorra 14.644 € de intereses y reducir cuota, 6.621 €. Lo tienes completo en amortizar: cuota o plazo.
¿Se guardan los datos que introduzco?
No. Todos los cálculos se hacen en tu navegador y ningún dato se envía a ningún servidor. Si recargas la página, los datos desaparecen.
Nota importante: esta calculadora ofrece una estimación orientativa a partir del sistema de amortización francés estándar. No incluye comisiones, seguros vinculados, gastos de gestión ni otros costes que suelen sumarse a la hipoteca real, y no es asesoramiento financiero. Consulta siempre las condiciones exactas con tu banco antes de firmar.