Gastos de comprar una casa con hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco

Dos grupos de gastos distintos

Cuando compras con hipoteca en realidad firmas dos operaciones, normalmente el mismo día y en la misma notaría:

• La compraventa de la vivienda, entre tú y el vendedor. Sus impuestos y gastos los paga el comprador (salvo la plusvalía municipal, que corresponde al vendedor).
• El préstamo hipotecario, entre tú y el banco. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, la mayoría de sus gastos los paga el banco.

Confundir los dos grupos es el error más habitual al hacer números: los gastos «de la hipoteca» ya casi no te afectan, pero los de la compraventa siguen siendo considerables, sobre todo el impuesto.

Los impuestos: el gasto más importante

Vivienda de segunda mano: ITP

Si compras a un particular una vivienda ya usada, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Está cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo depende de dónde esté la vivienda: el tipo general suele situarse entre el 6 % y el 10 %, con tipos algo más bajos en algunos territorios forales. Muchas comunidades aplican además tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de precio bajo.

Desde 2022, la base sobre la que se calcula el ITP es el mayor de dos valores: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia que publica el Catastro para ese inmueble. Conviene consultar ese valor en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio, para evitar sorpresas.

Vivienda nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva a un promotor, en lugar del ITP pagas:

• IVA del 10 % sobre el precio (4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial).
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura de compraventa, también autonómico, habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Quién paga cada gasto desde la Ley 5/2019

La Ley 5/2019, en vigor desde junio de 2019, dejó fijado el reparto de los gastos del préstamo hipotecario. Esta tabla resume quién paga qué en una compra habitual con hipoteca:

Además, el banco puede cobrarte una comisión de apertura. La ley exige que sea un único pago que englobe todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo; no pueden añadir otras comisiones por los mismos conceptos. Muchas entidades no la cobran, así que es un punto a negociar y a comparar entre ofertas.

Cuánto cuesta cada partida

• Notaría de la compraventa: los notarios cobran según un arancel regulado que depende del precio y de la extensión de la escritura. Para una vivienda de precio medio, cuenta con unos 600–1.000 €.
• Registro de la Propiedad: también por arancel; para una compraventa habitual, unos 400–700 €.
• Gestoría: es opcional en la compraventa (puedes liquidar tú el impuesto y presentar la escritura en el registro), pero si la contratas suele costar unos 300–500 €.
• Tasación: entre 300 y 600 € según la vivienda y la sociedad de tasación.

Son cifras orientativas: pide siempre presupuesto. Y un derecho poco conocido: el banco está obligado a aceptar una tasación que aportes tú, siempre que la haya hecho una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y siga vigente (normalmente, seis meses). Así puedes pedir presupuesto a varias y no pagar dos tasaciones si cambias de banco.

Dos ejemplos completos

Supongamos una vivienda de 200.000 € financiada al 80 %. Los tipos de impuesto que usamos son un ejemplo; el de tu comunidad puede ser distinto.

Con una hipoteca de 160.000 € (el 80 %), el comprador de segunda mano necesita haber ahorrado más de 58.000 €, casi un 30 % del precio. Es la razón por la que, para muchas familias, el límite real para comprar lo marcan los ahorros y no el sueldo, como explicamos en cuánta hipoteca puedo pedir.

Otros costes que conviene prever

• Seguro de hogar: el seguro de daños (incendio y daños al continente) es obligatorio en una vivienda hipotecada. Puedes contratarlo con la aseguradora que quieras; lo vemos en la guía de bonificaciones.
• Comisión de la inmobiliaria: normalmente la paga el vendedor, pero revisa el contrato de arras o de reserva.
• IBI y comunidad: es habitual prorratear el IBI del año de la compra; pide al vendedor el último recibo y un certificado de estar al corriente con la comunidad.
• Suministros, mudanza y pequeñas reformas: altas de luz, agua y gas, cerrajería, pintura… suman más de lo que parece.

Consejos para pagar menos

1. Consulta las bonificaciones de tu comunidad en el ITP o el AJD: por edad, familia numerosa, discapacidad o precio de la vivienda. Pueden suponer miles de euros.
2. Comprueba el valor de referencia del Catastro antes de firmar las arras.
3. Pide presupuesto de tasación a varias sociedades homologadas y úsala con cualquier banco.
4. Negocia la comisión de apertura y compara ofertas por su TAE, que la incluye (lo explicamos en TIN y TAE).
5. Reserva un 10–12 % del precio para gastos en segunda mano y algo más en obra nueva.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Las cifras de los ejemplos se han calculado con el sistema de amortización francés y están redondeadas. Cómo elaboramos nuestras guías.