TIN y TAE: qué son y cuál mirar al comparar hipotecas
Toda oferta hipotecaria muestra al menos dos porcentajes, y casi nunca coinciden. El TIN sirve para calcular cuánto pagarás cada mes; la TAE sirve para comparar ofertas entre sí, porque incluye costes que el TIN deja fuera. Entender la diferencia evita elegir una hipoteca que parece más barata y no lo es.
El TIN: el tipo con el que se calcula tu cuota
El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital que le debes. Es un tipo anual, pero como las hipotecas se pagan mes a mes, cada mes se aplica una doceava parte: con un TIN del 3 %, cada mes pagas un 0,25 % de intereses sobre el capital pendiente.
El TIN es el dato que tienes que introducir en una calculadora de hipoteca para obtener la cuota. En una hipoteca variable, el TIN de cada periodo es la suma del índice de referencia (normalmente el Euríbor) más el diferencial pactado: por ejemplo, Euríbor + 0,70 %.
Lo que el TIN no recoge es nada de lo que pagas aparte de los intereses: comisiones, seguros que te exigen o el efecto de pagar los intereses mes a mes en lugar de una vez al año.
La TAE: el coste real, en un solo número
La Tasa Anual Equivalente (TAE) expresa en un porcentaje anual el coste total del préstamo para ti. Incorpora dos cosas que el TIN no tiene en cuenta:
- La frecuencia de pago. Pagar intereses cada mes tiene un pequeño coste adicional frente a pagarlos una vez al año, porque adelantas el dinero.
- Los costes obligatorios para obtener el préstamo en esas condiciones, como la comisión de apertura o las primas de los seguros que el banco exige para darte ese tipo de interés.
Como la TAE se calcula con la misma metodología en todas las entidades, es obligatorio publicarla en la publicidad y en la documentación precontractual. Por eso es la herramienta adecuada para comparar ofertas de bancos distintos.
Cómo se pasa del TIN a la TAE (sin comisiones)
Si una hipoteca no tuviera ninguna comisión ni coste añadido, la TAE dependería solo de la frecuencia de pago. Con pagos mensuales, la fórmula es:
TAE = (1 + TIN / 12)¹² − 1
| TIN | TAE sin comisiones (pago mensual) |
|---|---|
| 2,00 % | 2,02 % |
| 2,50 % | 2,53 % |
| 3,00 % | 3,04 % |
| 3,50 % | 3,56 % |
| 4,00 % | 4,07 % |
La diferencia por la periodicidad es pequeña, unas pocas centésimas. Por eso, cuando la TAE de una oferta está bastante por encima de su TIN, la diferencia viene de las comisiones y los productos asociados. Esa distancia es la que tienes que mirar con lupa.
TIN bonificado y TAE bonificada
Casi todas las ofertas se anuncian con un tipo «desde», que es el TIN bonificado: el que obtienes si contratas los productos que pide el banco (domiciliar la nómina, seguro de hogar, seguro de vida, un plan de pensiones…). Si no los contratas, se aplica el TIN sin bonificar, que puede ser medio punto o un punto más alto.
La ley obliga a informarte de ambas opciones, y la documentación muestra una TAE para cada una. Aquí está la clave: la TAE bonificada incluye el coste de esos productos. Si los seguros del banco son caros, la TAE bonificada puede acercarse mucho a la TAE sin bonificar, o incluso superarla. Cuando eso ocurre, la «rebaja» no te está ahorrando dinero.
Ejemplo: una oferta anuncia un TIN del 2,60 % con bonificaciones y del 3,10 % sin ellas. Si la TAE bonificada es del 3,20 % y la no bonificada del 3,25 %, el paquete de productos se come casi todo el ahorro de medio punto. Calculamos un caso completo en la guía de bonificaciones.
La «TAE variable» de las hipotecas a tipo variable
En una hipoteca variable nadie sabe qué tipo pagarás dentro de cinco o diez años, así que la TAE se calcula con una hipótesis: que el índice de referencia se mantiene igual que hoy durante toda la vida del préstamo. Por eso se suele llamar TAE variable.
Es útil para comparar dos hipotecas variables entre sí en el mismo momento, pero no es una predicción. Si el Euríbor sube, tu coste real será mayor; si baja, menor. Para hacerte una idea del riesgo, la documentación que te entregan debe incluir escenarios con subidas del tipo; y en nuestra guía del Euríbor verás cuánto cambia la cuota por cada punto.
Dónde encontrar el TIN y la TAE de tu oferta
Antes de firmar, el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento con formato común en toda la UE que recoge el TIN, la TAE, el importe total a pagar, las comisiones y los productos vinculados. La recibirás junto con la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) al menos diez días naturales antes de la firma.
Pide la FEIN de cada banco con el que negocies: al tener el mismo formato, puedes ponerlas una al lado de la otra y comparar partida por partida.
Resumen: cuál usar en cada caso
| Para… | Usa |
|---|---|
| Calcular la cuota mensual | TIN |
| Hacer el cuadro de amortización | TIN |
| Comparar ofertas de distintos bancos | TAE |
| Saber si compensan las bonificaciones | TAE bonificada frente a TAE sin bonificar |
| Estimar el riesgo de una variable | TIN con escenarios de Euríbor al alza |
- Si dos ofertas tienen el mismo TIN, la de menor TAE es más barata.
- Si la TAE está muy por encima del TIN, busca qué comisión o producto explica la diferencia.
- No compares la TAE de una hipoteca fija con la TAE variable de otra como si fueran lo mismo: la segunda depende de lo que haga el Euríbor.
Pasa del TIN a tu cuota. Introduce el TIN de tu oferta y obtén la cuota, los intereses totales y el cuadro de amortización.
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