Amortizar hipoteca anticipadamente: ¿reducir la cuota o el plazo?
Cuando adelantas dinero a tu hipoteca, el banco te pregunta qué quieres hacer con él: pagar menos cada mes o terminar antes. Las dos opciones reducen los intereses, pero no en la misma medida. Con un ejemplo real, la diferencia puede ser de más del doble.
Qué es amortizar anticipadamente
Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del capital antes de lo previsto, además de las cuotas normales. Puede ser una cantidad parcial (por ejemplo, 10.000 € de una herencia o una paga extra) o la totalidad de lo que debes.
Como los intereses se calculan cada mes sobre el capital pendiente, cualquier euro que devuelvas antes deja de generar intereses desde ese momento. Después de la amortización el banco recalcula el préstamo, y ahí tienes que elegir entre dos opciones:
- Reducir la cuota: mantienes la fecha final del préstamo y pagas menos cada mes.
- Reducir el plazo: mantienes la misma cuota y terminas de pagar antes.
Ejemplo con números
Partimos de una hipoteca de 180.000 € al 3 % a 25 años, con una cuota de 853,58 € al mes. Si la pagaras entera sin adelantar nada, abonarías 76.074 € de intereses en total.
Tras cinco años pagando, te quedan 153.909,86 € de capital pendiente y has abonado 25.125 € de intereses. En ese momento decides amortizar 20.000 €.
| Sin amortizar | Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 853,58 € | 742,66 € | 853,58 € |
| Años restantes | 20 | 20 | 16 años y 8 meses |
| Intereses totales del préstamo | 76.074 € | 69.453 € | 61.430 € |
| Ahorro en intereses | — | 6.621 € | 14.644 € |
Con la misma aportación, reducir plazo ahorra más del doble de intereses que reducir cuota (14.644 € frente a 6.621 €) y te libera de la hipoteca 40 meses antes. Reducir cuota, en cambio, te da 110,92 € más de margen cada mes desde ya.
Por qué reducir plazo ahorra más
Los intereses dependen de dos cosas: cuánto debes y durante cuánto tiempo lo debes. Si reduces la cuota, sigues pagando durante los mismos 20 años y amortizas capital más despacio, así que la deuda permanece más tiempo viva. Si mantienes la cuota, cada mes sigues devolviendo la misma cantidad pero sobre una deuda menor, de modo que una parte mayor de cada pago va a capital y la deuda desaparece antes.
Por la misma razón, amortizar pronto rinde más que amortizar tarde: en los primeros años del préstamo es cuando más intereses quedan por delante. En la guía sobre el cuadro de amortización verás que, en una hipoteca a 25 años, a mitad de plazo ya has pagado cerca del 72 % de todos los intereses.
Cuándo conviene cada opción
Reducir plazo tiene sentido si…
- Tus ingresos son estables y la cuota actual no te supone un esfuerzo.
- Tu objetivo es pagar lo mínimo en intereses o terminar la hipoteca antes de una fecha (por ejemplo, la jubilación).
- Mantienes un fondo de emergencia aparte tras amortizar.
Reducir cuota tiene sentido si…
- La cuota se te ha quedado alta, por ejemplo tras una subida del Euríbor en una hipoteca variable.
- Prevés una bajada de ingresos o nuevos gastos fijos (hijos, un préstamo, reducción de jornada).
- Prefieres liquidez mensual a ahorro total: pagar menos cada mes también es una forma de reducir riesgo.
Antes de amortizar, deja un colchón. El dinero que entregas al banco ya no puedes recuperarlo si surge un imprevisto. Amortizar dejando la cuenta a cero puede salir caro si después tienes que pedir un préstamo personal, que suele tener un tipo mucho más alto que la hipoteca.
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrarte por amortizar antes de tiempo. Para hipotecas firmadas bajo esta ley, los máximos son:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años, o 0,15 % durante los 5 primeros (según contrato). Después, 0 %. |
| Fija | 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces. |
En el ejemplo, amortizar 20.000 € costaría como mucho 50 € en una variable dentro de los primeros años, o 400 € en una fija. Frente a un ahorro de miles de euros en intereses, la comisión rara vez cambia la decisión, pero conviene restarla. Revisa tu escritura: muchos contratos fijan comisiones inferiores al máximo o ninguna.
¿Y la deducción por vivienda habitual?
La deducción en el IRPF por adquisición de vivienda habitual se suprimió para las compras realizadas desde el 1 de enero de 2013. Si compraste antes y te aplicas el régimen transitorio, las cantidades que destinas a la hipoteca (incluidas las amortizaciones anticipadas) pueden seguir deduciendo el 15 % hasta una base máxima de 9.040 € al año. En ese caso, puede interesarte repartir las amortizaciones entre varios ejercicios para aprovechar el límite cada año. Consúltalo con un asesor fiscal, porque depende de tu situación.
Cómo solicitarla
- Consulta tu escritura para conocer la comisión aplicable y el preaviso que exige el banco, si lo hay.
- Pídela por escrito (o desde la banca online) indicando la cantidad y si quieres reducir cuota o plazo. Si no lo especificas, el banco puede aplicar la opción que prefiera.
- Solicita el nuevo cuadro de amortización y comprueba que la cuota o el plazo han cambiado como esperabas. Puedes contrastarlo con nuestra calculadora poniendo el capital pendiente como precio de la vivienda, 0 € de entrada y los años restantes como plazo.
Calcula tu nueva cuota. Pon como precio el capital que te quedará tras amortizar, 0 € de entrada y los años que faltan: verás la nueva cuota y los intereses.
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