Cómo leer el cuadro de amortización de tu hipoteca

Qué muestra cada columna

Un cuadro de amortización tiene una fila por cada cuota (o por cada año, si está resumido) y, como mínimo, estas columnas:

• Cuota: lo que pagas ese mes.
• Intereses: la parte de la cuota que se queda el banco como remuneración del préstamo.
• Amortización o capital: la parte de la cuota que reduce tu deuda.
• Capital pendiente: lo que sigues debiendo después de pagar esa cuota.

La suma de intereses y amortización es siempre igual a la cuota. Lo que cambia de un mes a otro es el reparto entre ambas.

El sistema francés: cuota fija, reparto cambiante

Casi todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés, en el que la cuota es constante mientras no cambie el tipo de interés. Se calcula con esta fórmula:

Cuota = C · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)

donde C es el capital prestado, r el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número de cuotas. Cada mes ocurre lo siguiente:

1. Los intereses del mes se calculan sobre el capital pendiente: capital pendiente × r.
2. El resto de la cuota amortiza capital: cuota − intereses.
3. El capital pendiente baja en esa cantidad, así que el mes siguiente los intereses son un poco menores y la amortización un poco mayor.

Ejemplo mes a mes

Hipoteca de 150.000 € al 3 % a 25 años (300 cuotas). El tipo mensual es 3 % ÷ 12 = 0,25 %, y la cuota resulta de 711,32 €.

En el primer mes, 375 € de los 711,32 € son intereses (150.000 × 0,25 %): más de la mitad de la cuota. En la última cuota, los intereses son menos de 2 €.

El mismo préstamo, año a año

Tres conclusiones que se leen en la tabla:

• Pagas cada año lo mismo, pero no amortizas lo mismo. El primer año reduces tu deuda en 4.092 €; el último, en 8.399 €, más del doble.
• La mitad de la deuda tarda más de la mitad del plazo en desaparecer. En este ejemplo no habrás devuelto 75.000 € hasta el mes 178, casi a los 15 años.
• Los intereses se concentran al principio. Al llegar a la mitad del plazo (12 años y medio) ya habrás pagado unos 45.600 €, cerca del 72 % de todos los intereses del préstamo.

Con un tipo más alto el efecto es aún más marcado: la parte de intereses tarda más en ser menor que la de capital. En este ejemplo, al 3 %, la amortización supera a los intereses a partir del mes 24.

Qué significa esto en la práctica

• Amortizar pronto tiene mucho más efecto que hacerlo al final, porque eliminas capital que iba a generar intereses durante muchos años. Lo calculamos en amortizar: cuota o plazo.
• Si vendes la vivienda a los pocos años, deberás casi todo el capital inicial: en el ejemplo, tras cinco años todavía debes el 85 %.
• Alargar el plazo abarata la cuota pero encarece el total: a 30 años, el mismo préstamo pagaría unos 77.700 € de intereses en lugar de 63.400 €.

Una alternativa poco común: el sistema lineal

Existe otro sistema en el que lo constante no es la cuota, sino el capital que devuelves cada mes (en el ejemplo, 500 €). Como los intereses se calculan sobre una deuda que baja más deprisa, se pagan menos intereses en total: 56.438 € frente a 63.395 €. A cambio, la primera cuota es mucho más alta (875 €) y va bajando hasta 501,25 € en la última. En España apenas se ofrece para hipotecas, pero ilustra bien que devolver capital antes siempre reduce los intereses.

¿Y si mi hipoteca es variable?

En una hipoteca variable, el cuadro que te entrega el banco al firmar es solo una proyección con el tipo inicial. En cada revisión, el banco recalcula la cuota con el nuevo tipo, el capital pendiente y los meses que faltan, y el cuadro cambia a partir de ese punto. Por eso conviene pedir el cuadro actualizado tras cada revisión.

Cómo obtener tu cuadro de amortización

• Tu banco debe facilitártelo; normalmente está disponible en la banca online, en el apartado del préstamo.
• Puedes generar uno orientativo en nuestra calculadora: muestra el resumen año a año y te permite descargarlo en CSV para abrirlo en Excel o en cualquier hoja de cálculo.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Las cifras de los ejemplos se han calculado con el sistema de amortización francés y están redondeadas. Cómo elaboramos nuestras guías.