¿Cuánta hipoteca puedo pedir según mi sueldo?

Límite 1: la cuota no debería pasar del 30–35 % de tus ingresos

El primer cálculo que hace cualquier entidad es la tasa de esfuerzo (también llamada ratio de endeudamiento): qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales se destinaría a pagar deudas si te conceden la hipoteca. Se calcula así:

Tasa de esfuerzo = (cuota de la hipoteca + otras cuotas de préstamos) ÷ ingresos netos mensuales

No hay una ley que fije un porcentaje concreto, pero en la práctica la mayoría de bancos en España buscan que esa cifra se quede por debajo del 30–35 %. A partir del 40 % es muy difícil que una operación salga adelante, y aunque saliera, tendrías muy poco margen para imprevistos.

Tres detalles que cambian bastante el resultado:

• Cuentan todas tus deudas. Si pagas 250 € al mes por el coche, esos 250 € se restan de la cuota máxima que podrías destinar a la hipoteca. Las tarjetas de crédito con saldo aplazado también suman.
• Se usan ingresos netos, no brutos. Si cobras en 14 pagas, muchas entidades calculan el ingreso anual neto y lo dividen entre 12, lo que da una cifra mensual algo mayor que tu nómina ordinaria.
• Si compráis en pareja, se suman ambos ingresos, pero también las deudas de los dos.

Ejemplo: una pareja que ingresa 2.800 € netos al mes entre los dos y no tiene otros préstamos. Con un límite del 30 %, su cuota máxima sería de 840 €; con el 35 %, de 980 €. Con esa cuota de 980 €, un TIN del 3 % y un plazo de 30 años, el capital que corresponde es de unos 232.400 €. Si el plazo fuera de 25 años, bajaría a unos 206.700 €.

Tabla: capital máximo según tus ingresos

La siguiente tabla aplica un límite del 35 % a distintos niveles de ingresos netos mensuales del hogar, sin otras deudas, con un TIN del 3 %. Es el máximo teórico que permitiría la cuota; en el siguiente apartado verás por qué los ahorros suelen ser el límite más estricto.

Fíjate en que alargar el plazo de 25 a 30 años aumenta el capital que «cabe» en la misma cuota en torno a un 12 %. Es tentador, pero tiene un precio: pagarás intereses durante cinco años más. En la calculadora puedes comprobar cuánto suben los intereses totales al alargar el plazo.

Límite 2: el banco financia como máximo el 80 %

Para una vivienda habitual, lo habitual es que el banco financie como máximo el 80 % del valor de la vivienda, tomando el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. El 20 % restante tienes que ponerlo tú como entrada.

Y a esa entrada hay que sumarle los impuestos y gastos de la compra, que en vivienda de segunda mano suelen rondar el 10–12 % del precio (lo explicamos con detalle en la guía de gastos de comprar una casa con hipoteca). En total, la cifra de referencia es tener ahorrado alrededor del 30 % del precio.

Siguiendo con la tabla: si tus ingresos te permiten pedir 207.541 € (2.500 € netos a 30 años), la vivienda máxima con un 80 % de financiación sería de unos 259.400 €, y necesitarías cerca de 77.800 € ahorrados entre entrada y gastos. Para muchas personas, este es el límite que de verdad frena la compra, no el sueldo.

Límite 3: tu edad y el plazo

La mayoría de entidades ponen un tope a la edad que tendrás cuando termines de pagar: normalmente, que tu edad actual más el plazo no supere los 70–75 años. Además, el plazo máximo habitual es de 30 años, aunque algunos bancos llegan a más para compradores jóvenes.

Esto importa porque el plazo determina cuánto capital cabe en una cuota. Una persona de 45 años con un tope de 75 podrá pedir, como mucho, 30 años; con 50 años, solo 25. Con la misma cuota de 875 € y un TIN del 3 %, pasar de 30 a 25 años reduce el capital de 207.541 € a 184.517 €, unos 23.000 € menos.

Otros factores que revisa el banco

• Estabilidad laboral: un contrato indefinido con el periodo de prueba superado pesa mucho. Con contratos temporales o como autónomo, te pedirán más antigüedad y más documentación (normalmente al menos dos años de actividad demostrable).
• Historial de crédito: el banco consultará la CIRBE del Banco de España, donde figuran tus préstamos y avales, y los ficheros de impagados. Un retraso reciente puede bloquear la operación.
• La vivienda: la tasación debe respaldar el préstamo. Si la tasación sale por debajo del precio, el 80 % se calcula sobre la tasación y la entrada que necesitas crece.
• Tu colchón: tener ahorros de sobra después de pagar la entrada y los gastos da mucha tranquilidad al banco (y a ti).

Tienes la lista completa, con los documentos que te pedirán, en la guía de requisitos para pedir una hipoteca.

Cómo calcular tu cifra, paso a paso

1. Suma los ingresos netos mensuales del hogar (si cobras 14 pagas, divide el neto anual entre 12).
2. Multiplica por 0,30 o 0,35 y resta lo que ya pagas cada mes por otros préstamos. Esa es tu cuota máxima.
3. Busca el capital que corresponde a esa cuota: en la calculadora, prueba distintos precios de vivienda y entradas hasta que la cuota mensual quede justo por debajo de tu máximo.
4. Comprueba el límite de ahorros: divide ese capital entre 0,8 para saber el precio máximo de vivienda, y verifica que tienes el 20 % de entrada más un 10–12 % para gastos.
5. Revisa el plazo según tu edad y quédate con el menor de todos los resultados.

Por qué no conviene apurar al máximo

Que el banco te conceda una cifra no significa que sea la cifra que te conviene. Antes de firmar, piensa en estos escenarios:

• Si tu hipoteca es variable, la cuota se revisará con el Euríbor. Con 150.000 € pendientes a 20 años, cada punto de subida encarece la cuota en unos 75 € al mes (lo detallamos en la guía sobre el Euríbor).
• Si uno de los dos ingresos falla durante unos meses, ¿podríais pagar la cuota con el otro?
• La vivienda tiene gastos fijos que no aparecen en la cuota: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y derramas.

Una buena regla práctica es que, tras pagar la entrada y los gastos, te quede un fondo de emergencia equivalente a varios meses de gastos, y que tu cuota se quede cómodamente por debajo del máximo que admite el banco.

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Las cifras de los ejemplos se han calculado con el sistema de amortización francés y están redondeadas. Cómo elaboramos nuestras guías.