Requisitos para que te concedan una hipoteca (y papeles que te pedirán)
Conseguir una hipoteca depende de cinco cosas: cuánto has ahorrado, cuánto ganas, lo estable que es tu trabajo, cómo has pagado tus deudas hasta ahora y tu edad. Aquí tienes qué mira el banco en cada punto, la lista de documentos que tendrás que reunir y los pasos (con sus plazos legales) desde la solicitud hasta la firma.
1. Ahorros: entrada más gastos
Para una vivienda habitual, los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. El 20 % restante lo pones tú, y además tienes que pagar los impuestos y gastos de la compra, que en segunda mano rondan el 10–12 % del precio. En total, necesitas tener ahorrado en torno al 30 % del precio.
El banco también valora de dónde vienen esos ahorros: un saldo que ha ido creciendo de forma constante en tus extractos demuestra capacidad de ahorro, algo que un ingreso puntual no demuestra. Lo detallamos, con un ejemplo completo, en la guía de gastos de comprar con hipoteca.
2. Ingresos suficientes
La cuota de la hipoteca, sumada a cualquier otro préstamo que tengas, no debería superar el 30–35 % de tus ingresos netos mensuales. Es la llamada tasa de esfuerzo. Con ingresos de 2.500 € netos al mes, por ejemplo, la cuota máxima razonable estaría en torno a 875 €. En cuánta hipoteca puedo pedir tienes una tabla por nivel de ingresos.
3. Estabilidad laboral
- Asalariados: lo ideal a ojos del banco es un contrato indefinido con el periodo de prueba superado y cierta antigüedad en la empresa. Con contrato temporal no es imposible, pero te pedirán más garantías o un historial laboral continuado.
- Funcionarios: son el perfil más valorado por su estabilidad, y a menudo acceden a mejores condiciones.
- Autónomos: la mayoría de entidades piden al menos dos años de actividad y analizan los rendimientos declarados en el IRPF, no la facturación. Unos ingresos declarados bajos por haber deducido muchos gastos pueden jugar en tu contra.
4. Historial de crédito limpio
Antes de aprobar la operación, el banco consultará:
- La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde figuran los préstamos, créditos y avales que tienes con entidades financieras. Puedes pedir tu propio informe gratis en la web del Banco de España para ver lo mismo que verá el banco.
- Los ficheros de impagados. Una deuda pequeña olvidada con una compañía telefónica puede bloquear una hipoteca: si apareces en alguno, sal de él antes de solicitarla.
También cuenta cómo usas el crédito: varias tarjetas con saldo aplazado o préstamos al consumo recientes restan capacidad de pago y dan una imagen de más endeudamiento.
5. Edad y plazo
La mayoría de entidades exigen que tu edad al terminar de pagar no supere los 70–75 años. A partir de cierta edad, el plazo disponible se acorta y la cuota sube para el mismo importe. Si compráis dos personas con edades diferentes, algunos bancos toman como referencia la edad del titular mayor.
Documentos que te pedirán
Personales y laborales
- DNI o NIE de todos los titulares.
- Últimas nóminas (normalmente de 3 a 6 meses) y contrato de trabajo.
- Informe de vida laboral actualizado (se descarga en la sede de la Seguridad Social).
- Última declaración de la renta (IRPF).
- Extractos bancarios de los últimos meses de las cuentas donde cobras y ahorras.
- Recibos o contratos de otros préstamos que tengas en curso.
Si eres autónomo, además
- Declaraciones de IRPF de los dos últimos años.
- Pagos fraccionados del IRPF (modelo 130) y declaraciones de IVA trimestrales (modelo 303) del año en curso, y el resumen anual de IVA (modelo 390).
Sobre la vivienda
- Contrato de arras o de reserva, si ya lo has firmado.
- Nota simple del Registro de la Propiedad, que confirma quién es el propietario y si hay cargas.
- La tasación, que puedes encargar tú a una sociedad homologada o dejar que la gestione el banco (la pagas tú en ambos casos).
Del «sí» del banco a la firma: pasos y plazos
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario establece un proceso con plazos mínimos pensado para que tengas tiempo de entender lo que firmas:
- Solicitud y estudio. Entregas la documentación y el banco analiza tu solvencia. Suele darte una respuesta preliminar o preaprobación.
- Tasación de la vivienda para confirmar su valor.
- Oferta vinculante y documentación precontractual. El banco te entrega la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el borrador del contrato al menos 10 días naturales antes de la firma.
- Visita al notario. Tienes derecho a elegir notaría. Al menos el día anterior a la firma debes acudir para que el notario te explique el contrato, resuelva tus dudas y levante un acta de transparencia. Este asesoramiento es gratuito para ti.
- Firma de la compraventa y de la hipoteca, normalmente en el mismo acto.
En la práctica, desde que entregas la documentación hasta que firmas suelen pasar varias semanas. Tenlo en cuenta al fijar la fecha límite del contrato de arras.
Cómo mejorar tus posibilidades
- Cancela deudas pequeñas (tarjetas aplazadas, préstamos al consumo) antes de solicitar la hipoteca.
- Revisa tu CIRBE y comprueba que no apareces en ningún fichero de impagados.
- Muestra ahorro constante en tus extractos durante los meses previos.
- Pide oferta a varios bancos: los criterios cambian mucho entre entidades, y comparar FEIN te da poder de negociación.
- Valora con prudencia la figura del avalista: facilita la aprobación, pero el avalista responde con su patrimonio si tú no pagas.
- Si eres joven o tienes hijos, infórmate de los programas públicos de avales para la compra de primera vivienda; comprueba si están vigentes y qué entidades los ofrecen.
Comprueba tu cuota antes de ir al banco. Calcula cuánto pagarías al mes y qué parte de tus ingresos supondría.
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