Bonificaciones de la hipoteca: cómo saber si te compensan
Casi todas las hipotecas se anuncian con un tipo «bonificado» que solo obtienes si contratas otros productos con el banco. A veces la rebaja compensa con creces; otras, lo que ahorras en intereses lo pagas en primas de seguros. La única forma de saberlo es hacer la cuenta, y aquí te enseñamos a hacerla.
Qué son las bonificaciones
Una bonificación es una rebaja del tipo de interés a cambio de contratar productos adicionales con la entidad. Las más habituales son:
- Domiciliar la nómina o los ingresos recurrentes.
- Contratar el seguro de hogar con el banco.
- Contratar un seguro de vida vinculado al préstamo.
- Otros: plan de pensiones, tarjeta con un gasto mínimo, seguro de protección de pagos, alarma…
Cada producto rebaja el tipo en una cantidad (típicamente entre 0,10 y 0,50 puntos), hasta un máximo. La diferencia entre el tipo sin bonificar y el totalmente bonificado puede superar el punto porcentual.
Qué dice la ley
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario distingue entre dos prácticas:
- Venta vinculada (prohibida, salvo excepciones): obligarte a contratar otro producto como condición para concederte la hipoteca.
- Venta combinada (permitida): ofrecerte la hipoteca en mejores condiciones si contratas otros productos, siempre que también te la ofrezcan sin ellos. Esto es lo que son las bonificaciones.
Por eso el banco tiene que informarte del precio de la hipoteca con y sin los productos combinados, y la documentación precontractual incluye ambas opciones.
El seguro de daños sí es obligatorio, pero no con el banco. Una vivienda hipotecada debe tener un seguro que cubra los daños del inmueble (como el incendio). Y el banco puede exigirte un seguro que garantice el pago del préstamo. Pero en ambos casos debe aceptar una póliza de otra aseguradora con coberturas equivalentes, sin empeorarte las condiciones del préstamo ni cobrarte por ello.
Cómo calcular si te compensa
La cuenta tiene tres pasos:
- Calcula el ahorro en cuota que te da la bonificación: la cuota con el tipo sin bonificar menos la cuota con el tipo bonificado, multiplicada por 12.
- Calcula el coste extra de los productos: no lo que cuestan, sino lo que cuestan de más frente a lo que pagarías de todos modos. Si ibas a tener seguro de hogar igualmente, solo cuenta la diferencia entre el del banco y el mejor que encuentres fuera.
- Compara ambas cifras cada año, no solo el primero: las primas de los seguros suelen revisarse al alza.
Ejemplo con números
Hipoteca de 150.000 € a 25 años. El banco ofrece un TIN del 3,10 % sin bonificar y del 2,60 % bonificado si domicilias la nómina y contratas con él los seguros de hogar y de vida.
| Sin bonificar (3,10 %) | Bonificada (2,60 %) | |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 719,14 € | 680,50 € |
| Ahorro en cuota al año | — | 463,67 € |
Supongamos ahora estos precios para los productos (son cifras de ejemplo; pide siempre presupuesto real):
- Seguro de hogar del banco: 350 € al año. Uno equivalente por tu cuenta: 200 €. Coste extra: 150 €.
- Seguro de vida del banco: 400 € al año. Uno equivalente por tu cuenta: 180 €.
- Domiciliar la nómina: 0 €, si la cuenta no tiene comisiones.
| Escenario | Ahorro en cuota | Coste extra de productos | Resultado anual |
|---|---|---|---|
| Ibas a contratar ambos seguros de todos modos | 463,67 € | 150 € + 220 € = 370 € | +93,67 € (compensa, por poco) |
| No ibas a tener seguro de vida | 463,67 € | 150 € + 400 € = 550 € | −86,33 € (no compensa) |
La misma oferta puede ser buena o mala según tu situación. Y el margen es estrecho: en este préstamo, cada 0,10 puntos de tipo equivalen a unos 94 € al año, así que bastaría con que el seguro de vida subiera 100 € para que el primer escenario dejara de compensar.
Trampas habituales
- Primas que suben cada año. Los seguros de vida suelen encarecerse con la edad. Pregunta cómo evolucionará la prima y si es renovable anualmente.
- Seguros de prima única financiada. Pagar de una vez el seguro de vida de varios años sumándolo al préstamo significa pagar intereses por la prima. Evítalo salvo que las cuentas salgan muy claras.
- Penalización al quitar productos. Si cancelas un seguro o cambias la nómina, el tipo sube desde la siguiente revisión. Comprueba cuánto sube por cada producto.
- Requisitos difíciles de cumplir. Gasto mínimo con tarjeta, aportaciones periódicas a un plan de pensiones… Si fallas un trimestre, pierdes la rebaja.
Estrategia para negociar
- Pide la FEIN con y sin bonificaciones y compara las dos TAE. Como la TAE bonificada incluye el coste de los productos, si está muy cerca de la no bonificada, la rebaja apenas te ahorra nada (lo explicamos en TIN y TAE).
- Pide presupuesto de seguros fuera del banco con coberturas equivalentes antes de decidir.
- Negocia producto a producto: a menudo puedes quedarte solo con las bonificaciones que te salen a cuenta, como la nómina.
- Revisa las cuentas cada año, cuando te llegue la renovación de los seguros. Dejar un producto que ya no compensa es tu derecho, aunque pierdas esa parte de la rebaja.
Calcula tu ahorro. Pon el tipo sin bonificar y el bonificado en la calculadora y compara las dos cuotas.
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