Hipoteca mixta: qué es y cuándo tiene sentido

Qué es una hipoteca mixta

Una hipoteca mixta tiene dos tramos:

• Tramo fijo: durante los primeros años (lo habitual es entre 3 y 15; muchas ofertas se sitúan en 5 o 10) pagas un tipo de interés fijo, así que la cuota no cambia.
• Tramo variable: el resto del plazo pagas Euríbor más un diferencial, con revisiones periódicas como en cualquier hipoteca variable.

El tipo del tramo fijo suele ser más bajo que el de una hipoteca fija a 25 o 30 años, porque el banco solo se compromete a mantenerlo durante unos pocos años. A cambio, a partir del cambio de tramo asumes tú el riesgo de lo que haga el Euríbor.

Ejemplo con números

Una hipoteca de 200.000 € a 30 años con estas condiciones:

• Primeros 5 años: 2,50 % fijo.
• Desde el año 6: Euríbor + 0,80 %.

Durante los cinco primeros años pagas 790,24 € al mes. Al terminar el tramo fijo te quedan unos 176.151 € pendientes y 25 años por delante. La nueva cuota dependerá del Euríbor en ese momento:

Para comparar: la misma hipoteca a tipo fijo del 3,00 % durante los 30 años tendría una cuota de 843,21 € para siempre, y una variable que empezase en el 3,20 % (Euríbor al 2,50 % + 0,70 %) arrancaría en 864,93 €.

La mixta te da cinco años con la cuota más baja de las tres. Lo que pase después depende del Euríbor: si se mantiene moderado, pagarás algo parecido a una fija; si sube con fuerza, la cuota puede superar con mucho la de la fija.

Ventajas

• Cuota inicial más baja que una fija, con la tranquilidad de saber exactamente cuánto pagarás durante los primeros años.
• La protección llega cuando más debes. En los primeros años el capital pendiente es el más alto, así que una subida del tipo te afectaría más; justo ese periodo queda cubierto.
• Tiempo para reducir deuda. Si durante el tramo fijo amortizas capital, llegarás al tramo variable debiendo menos y el efecto de una subida será menor.

Riesgos e inconvenientes

• Incertidumbre a partir del cambio de tramo, que en una hipoteca a 30 años puede ser la mayor parte del préstamo.
• El diferencial del tramo variable a veces es más alto que el de una hipoteca variable pura. Compáralo: es el dato que te acompañará durante décadas.
• Las bonificaciones pueden aplicarse de forma distinta en cada tramo. Asegúrate de saber qué tipo tendrás si dejas algún producto.
• Comisiones distintas por amortizar o cambiar de condiciones en cada tramo; revisa las dos en la oferta.

Para quién suele tener sentido

• Si prevés amortizar mucho en los primeros años (una venta, una herencia, ahorro fuerte) y llegar al tramo variable con poca deuda.
• Si piensas vender o cambiar de vivienda antes de que termine el tramo fijo.
• Si quieres una cuota de entrada más baja que la de una fija y puedes asumir una subida más adelante sin apuros.

En cambio, si lo que buscas es saber exactamente cuánto pagarás hasta el final y no tienes margen para subidas, la mixta solo aplaza el problema; en ese caso encaja mejor una fija, como explicamos en hipoteca fija o variable.

Fija, variable y mixta de un vistazo

Qué revisar en una oferta de hipoteca mixta

1. Duración del tramo fijo y tipo aplicable en ese tramo.
2. Diferencial del tramo variable y periodicidad de las revisiones (semestral o anual).
3. Escenarios de la FEIN: la documentación precontractual debe mostrarte cómo cambiaría la cuota si sube el tipo. Calcula tú también la cuota con el Euríbor dos puntos por encima del actual.
4. Bonificaciones y si se mantienen en ambos tramos.
5. Comisiones por amortización anticipada en cada tramo.
6. TAE frente a las ofertas fijas y variables que tengas (recuerda que en la mixta es una estimación; lo explicamos en TIN y TAE).

Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento de un profesional. Las cifras de los ejemplos se han calculado con el sistema de amortización francés y están redondeadas. Cómo elaboramos nuestras guías.